深度 | 团泊临湖别墅是拆是留？

最爱湖东行不足，绿杨阴里白沙堤。近段时间以来，关于团泊东临湖别墅停工、停售，甚至面临拆除的传闻甚嚣尘上。

毕竟，耳听为虚，眼见为实。

团泊东现状究竟如何？房子还能买吗？带着一系列的疑问，我决定利用这个小长假，亲赴第一现场，实地了解团泊东的情况。

顶着36度的高温，近10个小时的奔波，我暗访了团泊东板块，包括金地长湖湾、天津富力新城、绿城桃李春风、鸿坤理想城、招商果岭、融创伍杄岛、颐和1898、融信西海岸、福晟公元乐府、国兴团泊湖墅等在内的十余个楼盘，试图探寻一个真相。

虽然累到不想说话，但无论是碎片化信息拼凑出团泊东的板块现状，还是返程前拿到团泊“拆违”实锤，都让我相信：一切辛苦都是值得，因为，新闻人最应该做的是客观报道，以此满足受众的信息需求。

危 | 停工 · 停售 · 拆除

近日，一份《关于团泊东区橡树岛等33个项目停止销售的通知》被媒体曝光。

《通知》指出，团泊东区的橡树岛、鸿雁岛、丁香岛、橄榄岛、鸢尾岛、棕榈岛、梧桐道、孔雀岛、瑞城东苑、瑞城西苑、荷风东苑、荷风西苑、云燕庄园、紫乐澜轩、紫乐澜庭、紫乐澜苑、松月苑、观澜南苑、观澜北苑、御湖南苑、御湖北苑、团泊湖庭院商业街、静湖院、香湖院、美湖院、栖湖院、听湖院、依湖院、水岸澜轩、芳湖园、水岸恬园、颐和花园、泽水澜湾等33个项目被勒令停止销售。

据了解，项目所属地块邻近“国家级鸟类自然保护区”，要严查自然保护区周边别墅产品的合规性，所以通知该地区所有在建项目全部停止施工、停止竣工，主要涉及到的项目有：富力新城、绿城桃李春风、仁爱鸿雁岛、融信西海岸、金地长湖湾等十余个项目。

探访团泊东的第一站，是绿城桃李春风。因为置业顾问9点半才上班，到得太早又不想把时间浪费在等待上的我们，选择了自己逛园子。早起的鸟儿有虫吃，果然有收获，绿城桃李春风并没有如传闻中停工，工地内一切如常。

相关工作人员告诉我们，目前绿城桃李春风可以出售，但是据周边竞品项目了解，和其他涉及生态保护红线相关规定的项目一样，绿城桃李春风暂时不能签约。

从融创伍杄岛到国兴团泊湖墅的途中，生活在大邱庄，常年往返于团泊的滴滴专车司机告诉我们，关于团泊临湖别墅如何处置，“五一”小长假后就会有定论。

随后，仁爱团泊湖鸿雁岛游艇俱乐部的一位工作人员证实了这一说法，另据他透露，他所在的游艇俱乐部会所已暂时停业，在那里工作多年的他，却面临湖区变保护区，今后有可能不让跑船的风险。

而金地长湖湾售楼处的大门被一块“众志成城、抗击疫情”的背板挡了起来。

在门口拦截的渠道人员告诉我们，“过完年金地长湖湾售楼处就一直没开，因为临湖的楼盘不让卖”，并极力劝我们跟他去看看富力新城，“富力新城临湖的（楼栋）不让卖，不临湖的（楼栋）可以卖”。

因为我们坚持还是想看看金地长湖湾，即便暂时不能买。于是，一心想带着我们去富力新城看房的渠道人员陪同从背板旁的小道进入。

一线临湖，金地长湖湾的确风景这边独好。

遗憾的是，富力新城的售楼处门口，业主们正在因为车位8万一个，只售不租，讨说法。售楼处外，情绪激动的业主正在据理力争，要求车位可租可售；售楼处内，人声鼎沸，新访客户、复访客户络绎不绝。

至于接待我们的置业顾问，态度相当冷淡而敷衍，大概是从心里已把我们判定为了D类客户，没打算好好接待。

即便如此，我们还是主动提出去看了实楼样板间。果不其然，和绿城桃李春风一样，富力新城的工地正如火如荼。停工？不存在的。

在招商果岭售楼处，当我们提出想看临湖的别墅时，置业顾问告诉我们，临湖的都得拆，还提醒道，“不信可以上静海区房管局网站看看。”可见，咨询临湖别墅产品的客户不在少数。

福晟公元乐府和福晟公元大第则共用一个售楼处，别墅售罄；融信西海岸的别墅产品还没开盘……

因为团泊不太好打车的原因，我们一路沿着团泊湖，回到了融创伍杄岛。

在手机定位为融创伍杄岛139栋的位置，我们有重大发现，可以清晰地看到：这里的一线临湖别墅已开始拆违。

团泊湖此行，所有的声音都指向：目前团泊大部分楼盘正在施工中，受停工传闻影响并不大，但是停售一事所言非虚，各大一线临湖楼盘正面临着无法出售的困境。

至于这些临湖别墅未来是拆除还是保留，“五一”小长假结束后或许会有定论。但从融创伍杄岛139栋附近，已开始拆除的现状来看，不容乐观。

机 | 论证 · 研判 · 稀缺

需要明确的是，划定生态保护红线，天津并不是一时心血来潮。

早在2014年2月，天津市就在全国率先以人大决定形式，划定永久性保护生态区域2980平方公里（其中红线区1800平方公里，黄线区1180平方公里），占市域国土总面积的25%。

2017年2月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》，要求京津冀在内的各省市“采取国家指导、地方组织，自上而下和自下而上相结合”的方式科学划定生态保护红线。

两办《意见》印发后，天津随即按照环保部、国家发改委等国家部委的要求与总体原则，开展天津市生态保护红线划定。

2018年9月，《天津市人民政府关于发布天津市生态保护红线的通知》明确指出，天津市生态保护红线空间基本格局为“三区一带多点”：

1）“三区”为北部蓟州的山地丘陵区、中部七里海-大黄堡湿地区和南部团泊洼-北大港湿地区；

2）“一带”为海岸带区域生态保护红线；

3）“多点”为市级及以上禁止开发区和其他各类保护地。

其中，南部团泊洼-北大港湿地区。主要分布于静海区、滨海新区，包括团泊-北大港湿地生物多样性维护生态保护红线、钱圈水库湿地生物多样性维护生态保护红线、独流减河河滨岸带生态保护红线。

红线内涉及团泊鸟类自然保护区、北大港湿地自然保护区。

2019年9月，《天津市人民政府关于印发天津市永久性保护生态区域管理规定的通知》指出，在永久性保护生态区域建设生态保护工程、重大基础设施、重大民生保障项目，应在确保功能不降低、性质不改变、环境不破坏、面积不减少的前提下，由相关行政主管部门组织专家进行生态环境影响论证、提出保护和修复方案，经市人民政府审查同意后，履行基本建设程序。

关于民生工程尚且如此审慎，地产开发项目审批的严苛程度更不用说。

“目前相关情况正在抓紧论证研判中”，对于团泊东临湖别墅业主的担忧和疑问，官方给出的回复并谈不上明确。

这只能说明一点，因为涉及的项目户数较多，相关论证研判工作的进度并不会太快。关于团泊湖楼市众说纷纭，但可以肯定的是，团泊东在售项目的生态价值会趋向稀缺。

至暗时刻，还是转危为机

公开资料显示，团泊湖风景区离天津市区3公里，因清乾隆皇帝曾来此巡游，又称“乾隆湖”。景区水面近60平方公里，芦苇丛生、鱼类繁多、环境幽静。天鹅、鸳鸯、白鹭等60余种珍禽候鸟在此栖息。

认真讲，如果说每一宗地块都是一块璞玉的话，那么团泊湖则是天生丽质难自弃，可惜未能一朝选在君王侧。

具体来讲，团泊湖风景区位于天津市静海区东部，与大邱庄接壤，距天津市中心14公里。靠近天津新港、天津机场及京福高速公路、京津塘高速公路和京沪铁路，交通便捷。湖区碧水粼洵、获苇环生、鸡鸟翔集、锦鳞游汇，被誉为“华北明珠”。

与此同时，团泊湖，被列入“中国湿地自然保护区名录”，定为天津湿地、鸟类自然保护区。

湖面积6666.7公顷，蓄水量达到1.8亿立方米，占地约60平方公里，水域面积51平方公里，湿地面积约11平方公里，相当于11个西湖、7个东丽湖、5个天嘉湖，被誉为天津之肺，能够有效调节团泊居住区的空气湿润度。

根据国家旅游监测中心数据显示，团泊湖空气质量符合国家A级旅游景区标准，更达到了“国家一级自然风景区”的苛刻标准，区域内的空气质量为天津之最，成为天津市最健康宜居的区域。

尤其值得一提的是，团泊湖及周边地区位于王兰庄地热带异常区附近，地下热水资源丰富，还是个天然温泉。

可是，近年来，团泊湖却由养老地产、旅游地产的摇篮，变成了刚需置业的聚集地。仅团泊东在售楼盘就达到了10个，人与自然的和谐共处在钢筋水泥的攻城略地之下走向了失衡的边缘。

不得不承认，生态整改的确是拉开了团泊湖的口子，无疑会进一步保护团泊湖这片天然氧吧，未来团泊湖板块的地产开发也会受到严格限制。辩证地看待，于生态环境，于自住业主，未尝不是一件好事。

前不久，和一个在品牌房企负责市场研究工作的朋友聊天，她认为，团泊的价格已经到底了。门槛价五六千的均价实在太合适，考虑在团泊买一套，未来给父母养老。

的确，或许我们应该反思：是时候把居住属性还给团泊湖。唱衰团泊的人总是两眼盯着涨价，只要不涨就是被坑，而他们却从来没有想过，居住在团泊，享受这样的生态环境，是再多金钱也换不来的。

毕竟，这短暂的一生，我们最终都会失去。为什么不爱一个人，守一片湖，追一个梦呢？